Assurances du crédit hypothécaire : types, coût et libre choix

En bref : pour un crédit hypothécaire en Belgique, le prêteur demande en pratique deux assurances : une assurance solde restant dû (qui rembourse tout ou partie du crédit en cas de décès) et une assurance habitation (incendie) pour le bien donné en garantie. Leur prix dépend surtout de votre âge, du montant, de la durée et de votre état de santé. Vous restez libre de les souscrire chez l’assureur de votre choix, et lorsqu’une assurance est obligatoire pour obtenir le crédit, sa prime entre dans le coût total du crédit et donc dans le TAEG.

Maison achetée avec un crédit hypothécaire et ses assurances

Quelles assurances pour un crédit hypothécaire ?

Le Code de droit économique limite les assurances qu’un prêteur peut exiger comme condition d’un crédit hypothécaire (on parle de « contrat annexé », article VII.146). Il ne peut s’agir que :

  • d’une assurance solde restant dû (ou d’une assurance décès temporaire à capital constant lorsque le capital n’est pas amorti pendant le crédit) ;
  • d’une assurance couvrant la dégradation de l’immeuble donné en garantie, c’est-à-dire l’assurance habitation ou incendie ;
  • d’une assurance caution.

Les autres couvertures, comme une assurance revenu garanti ou perte d’emploi, restent facultatives : elles peuvent être utiles selon votre situation, mais ne font pas partie de ce que le prêteur peut imposer au titre du contrat annexé.

L’assurance solde restant dû (SRD)

À quoi sert-elle ?

C’est une assurance décès temporaire : si l’assuré décède avant la fin du crédit, l’assureur paie au prêteur le solde restant dû, selon le pourcentage de couverture choisi. Vos proches n’héritent donc pas de cette dette et peuvent rester dans le logement. Si vous êtes en vie au terme du crédit, l’assurance s’arrête sans remboursement des primes.

Elle n’est pas une obligation légale, mais la plupart des prêteurs l’exigent pour un montant important. La loi précise aussi que si le capital assuré dépasse le solde restant dû, vous pouvez à tout moment le faire réduire à due concurrence.

Couverture à 100 % ou répartie entre deux emprunteurs

Lorsque vous empruntez à deux, chaque emprunteur est assuré pour un pourcentage du crédit. Une répartition 50 %/50 % coûte moins cher, mais en cas de décès de l’un, le survivant continue à rembourser la moitié non couverte. Une couverture de 100 % sur chaque tête protège mieux le survivant, pour une prime plus élevée. Le bon choix dépend surtout des revenus de chacun : le survivant doit pouvoir assumer seul la partie non couverte.

Ce qui fait varier la prime

  • le montant emprunté et le pourcentage de couverture ;
  • la durée du crédit ;
  • votre âge au moment de la souscription ;
  • votre état de santé (questionnaire médical, parfois examen) ;
  • d’autres facteurs de risque retenus par l’assureur, comme le tabagisme ou la profession.

Remplissez toujours le questionnaire médical honnêtement : en cas de déclaration inexacte, l’assureur peut limiter ou refuser son intervention.

Prime unique ou primes étalées

La prime peut être payée en une fois au départ (prime unique), ou étalée sur plusieurs années. Dans ce second cas, selon Wikifin, les primes sont généralement payées sur environ les deux tiers de la durée du crédit : par exemple pendant 10 ans pour un prêt de 15 ans. Une prime unique peut parfois être financée dans le crédit ; elle augmente alors le capital emprunté et les intérêts. Demandez les deux formules pour comparer le coût total.

Risque de santé accru : Bureau du suivi et droit à l’oubli

Si l’assureur vous impose une surprime pour raison de santé ou refuse de vous couvrir, il doit distinguer la prime de base de la surprime et vous en communiquer les motifs. Vous pouvez aussi demander à son médecin-conseil sur quelles bases médicales repose sa décision.

Le Bureau du suivi de la tarification, créé par la loi relative aux assurances et en fonction depuis le 30 décembre 2014, peut ensuite analyser gratuitement un refus ou une surprime pour une assurance solde restant dû liée à un crédit habitation, lorsque les conditions légales sont remplies. S’il se prononce et que l’assureur vous propose ensuite une assurance, celui-ci doit suivre son avis.

Le droit à l’oubli empêche l’assureur de tenir compte d’un cancer après un certain délai, souvent cinq ans après la fin d’un traitement réussi sans rechute. Il couvre aussi certaines maladies chroniques. Les délais et conditions exacts dépendent de la pathologie : consultez le SPF Économie avant de remplir votre questionnaire.

Comparer les assurances liées à un prêt hypothécaire

L’assurance habitation (incendie)

Le logement sert de garantie au prêteur. S’il est endommagé, par exemple par un incendie, sa valeur diminue. L’assurance habitation doit permettre de le remettre en état, pour que vous puissiez continuer à y vivre et que la garantie conserve sa valeur. C’est pourquoi le prêteur la demande presque toujours. Comparez l’étendue des couvertures, pas seulement le prix de la prime.

Les assurances facultatives : revenu garanti, perte d’emploi

Une assurance revenu garanti (incapacité de travail) ou perte d’emploi peut prendre en charge une partie des mensualités si vos revenus baissent. Elle n’est pas exigée pour le crédit. Vérifiez les délais de carence, les exclusions et la durée d’intervention avant de souscrire.

En Wallonie, Wikifin signale une assurance gratuite contre la perte de revenus proposée par la Région pour l’achat d’un premier logement situé en Wallonie, sous conditions. Vérifiez les conditions à jour sur le site de la Région avant de compter sur cette couverture.

Libre choix de l’assureur et réduction de taux

Le prêteur ne peut pas vous obliger à souscrire ces assurances chez lui ou chez un assureur qu’il désigne (articles VII.146 et VII.147 du Code de droit économique). Depuis le 1er juin 2024, s’il exige une assurance, il doit accepter l’assureur que vous proposez lorsque celui-ci offre une couverture équivalente à un prix égal ou inférieur. Sa réponse doit être donnée par écrit (support durable) au plus tard dans les 30 jours calendrier, et un refus doit être motivé.

Le prêteur peut en revanche proposer une réduction du taux si vous prenez l’assurance solde restant dû, l’assurance habitation ou un compte chez lui (« vente groupée »). Depuis le 1er juin 2024 (article VII.147 du Code de droit économique), cette réduction est en principe maintenue sans frais si vous changez d’assureur après le premier tiers de la durée du crédit, ou plus tôt dans certains cas prévus par la loi (par exemple une augmentation tarifaire de l’assureur, hors indexation ABEX). Le contrat doit indiquer à partir de quand ce changement est possible.

Les assurances sont-elles comprises dans le TAEG ?

Oui, lorsqu’elles sont obligatoires. Le coût total du crédit inclut « les primes d’assurance, si la conclusion de ce contrat de services est obligatoire pour l’obtention même du crédit ou en application des clauses et conditions commerciales » (article I.9, 41°, e du Code de droit économique). Le TAEG, calculé à partir de ce coût total, permet donc de comparer des offres assurances comprises. Comparez toujours le TAEG et le coût total, pas seulement le taux débiteur.

Exemple chiffré : ce que pèse l’assurance dans le coût total

Exemple au 27/09/2026 avec un taux et des primes hypothétiques, uniquement pour illustrer le calcul. Il ne s’agit pas d’une offre : votre prime réelle dépend de votre âge, de votre santé et de l’assureur.

Hypothèses : crédit de 250 000 € sur 25 ans (300 mensualités), taux annuel hypothétique de 3,5 % converti en taux mensuel équivalent ; assurance solde restant dû hypothétique de 450 € par an payée pendant 17 ans (environ les deux tiers de la durée) ; assurance habitation hypothétique de 400 € par an.

PosteMontant
Mensualité (capital + intérêts)1 244,21 €
Intérêts sur 25 ans123 263 €
Primes solde restant dû (450 € × 17 ans)7 650 €
Part de l’assurance SRD dans « intérêts + SRD »5,8 %
Taux annuel sans assurance / avec prime SRD intégrée3,50 % / 3,73 %
Assurance habitation (400 € × 25 ans)10 000 €

Dans cet exemple, intégrer la prime SRD fait passer le taux annuel équivalent de 3,50 % à environ 3,73 %. Ce calcul n’inclut pas les autres frais (dossier, expertise, frais de sûreté) qui entrent aussi dans le TAEG réel. L’assurance habitation est présentée à part parce que vous assureriez le plus souvent votre logement même sans crédit ; si le prêteur l’exige pour accorder le crédit, sa prime entre toutefois elle aussi dans le coût total et dans le TAEG réel.

Réduction de taux contre assurance chez le prêteur : le calcul à faire

Toujours avec ces hypothèses, supposons que le prêteur réduise le taux de 3,5 % à 3,3 % si vous prenez son assurance SRD. La mensualité passe à 1 218,44 € et les intérêts baissent d’environ 7 731 € sur 25 ans. Réparti sur 17 années de primes, cet avantage vaut environ 455 € par an : si la prime du prêteur dépasse celle d’un autre assureur de plus de ce montant, la réduction de taux ne compense plus l’écart. Faites ce calcul avec vos offres réelles.

Et la fiscalité ?

Un avantage fiscal pour les primes d’assurance solde restant dû dépend de la Région et de la date du crédit. En Wallonie, par exemple, le chèque habitat a été supprimé à partir du 1er janvier 2025, en même temps que la baisse des droits d’enregistrement à 3 % pour l’habitation propre et unique ; des règles de continuité existent pour les crédits antérieurs. Ne comptez pas sur une déduction sans l’avoir vérifiée pour votre situation.

Comment réduire le coût de vos assurances

  • Demandez plusieurs devis d’assurance solde restant dû, à couverture identique, en plus de celui du prêteur.
  • Choisissez un pourcentage de couverture adapté aux revenus de chaque emprunteur.
  • Comparez prime unique et primes étalées sur le coût total.
  • Comparez les offres de crédit sur le TAEG et le coût total, assurances comprises, et calculez si la réduction de taux compense la prime.
  • Vérifiez dans l’offre la date à partir de laquelle vous pouvez changer d’assureur en gardant la réduction de taux.
  • En cas de surprime ou de refus pour raison de santé, renseignez-vous sur le Bureau du suivi et le droit à l’oubli.

Pour replacer les assurances dans l’ensemble des frais d’un achat immobilier (mensualité, frais de dossier, frais de notaire et d’hypothèque), consultez notre guide complet.

Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)

Sources