Mis à jour le 27 septembre 2026.
Oui, un crédit hypothécaire peut financer une seconde résidence en Belgique : appartement à la côte, chalet dans les Ardennes ou bien que vous comptez louer. Le produit est le même que pour votre logement, mais quatre choses changent : la banque finance en général une part moindre du prix, les droits d’enregistrement sont dus au taux plein, le bien s’ajoute à vos revenus imposables et la plupart des communes de villégiature prélèvent une taxe de seconde résidence. Voici ce qu’il faut prévoir avant de signer un compromis.
Crédit seconde résidence : ce qui change par rapport au logement principal
Pour un logement principal, les régions ont mis en place des droits d’enregistrement réduits et, par le passé, des avantages fiscaux liés à l’emprunt. Une seconde résidence n’y a pas droit : elle n’est ni votre habitation propre, ni votre habitation unique. Concrètement :
- Apport plus élevé : la Banque nationale attend une quotité plus basse pour un bien mis en location, et les banques examinent un second crédit de plus près.
- Droits d’enregistrement pleins : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre, sans réduction ni abattement.
- Impôt sur le revenu immobilier : le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, s’ajoute à vos autres revenus.
- Taxes locales : précompte immobilier et, souvent, une taxe communale de seconde résidence.
Si vous découvrez le crédit hypothécaire, commencez par le guide du prêt hypothécaire (quotité, ESIS, assurance solde restant dû, indemnité de remploi). Cet article ne traite que des différences propres à une seconde résidence.
Quotité et apport : la banque finance une part moindre
La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. La Banque nationale de Belgique a publié des attentes prudentielles que les prêteurs doivent respecter ou justifier (« comply or explain »). Elles distinguent deux situations utiles ici (FAQ de la BNB, consultée le 27 septembre 2026) :
| Usage du bien | Seuil de quotité | Marge du prêteur au-delà du seuil |
|---|---|---|
| Seconde résidence que vous occupez vous-même (bien occupé par son propriétaire, acheteur non primo-acquéreur) | 90 % | 20 % de sa production, aucun prêt au-delà de 100 % |
| Bien destiné à la location | 80 % | 10 % de sa production, aucun prêt au-delà de 90 % |
Ces seuils ne sont pas des interdictions légales, mais ils orientent les politiques d’acceptation. En pratique, comptez au moins 10 % du prix en fonds propres pour une seconde résidence que vous occupez, et plutôt 20 % pour un bien à louer, dans les deux cas en plus des frais d’acte, qui ne sont généralement pas financés. La BNB signale d’ailleurs que les banques n’accordent quasiment plus de prêts au-delà de 100 % de la valeur du bien.
La banque vérifie ensuite votre capacité de remboursement en tenant compte de votre crédit logement en cours : les deux mensualités s’additionnent. Si vous comptez sur des loyers, elle n’en retiendra qu’une partie et ne tablera pas sur une occupation permanente. Si l’apport vous manque, les pistes décrites dans acheter sans apport : frais et solutions s’appliquent en partie, à l’exception des prêts sociaux, réservés à l’habitation propre.
Droits d’enregistrement : le taux plein dans les trois régions
Les taux réduits (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre) et l’abattement bruxellois sont réservés à l’habitation propre et unique. Pour une seconde résidence, notaire.be indique explicitement le taux ordinaire (pages consultées le 27 septembre 2026) :
| Région du bien | Droits pour une seconde résidence | Pourquoi pas le taux réduit ? |
|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % du prix | Le taux de 3 % suppose de ne posséder aucun autre logement (ou de le revendre dans les 3 ans) et de s’installer dans le bien. |
| Bruxelles-Capitale | 12,5 % du prix | L’abattement (pas de droits sur les premiers 200 000 €) est réservé à l’habitation principale, avec domiciliation. |
| Flandre | 12 % du prix | Le taux de 2 % est réservé à l’habitation propre et unique. |
Exemple : pour un appartement de 200 000 €, comptez 25 000 € de droits en Wallonie ou à Bruxelles et 24 000 € en Flandre, avant les honoraires du notaire et les frais de l’acte de crédit. Pour un bien neuf, ce sont les 21 % de TVA qui s’appliquent au lieu des droits d’enregistrement (Wikifin).
Point d’attention si vous faites l’inverse : vous gardez votre logement actuel comme seconde résidence et achetez une nouvelle habitation principale. En Wallonie, le taux réduit de 3 % reste possible sur le nouveau bien à condition de revendre l’ancien dans les 3 ans ; si vous le conservez, vous payez 12,5 %.
Fiscalité fédérale : le revenu cadastral majoré de 40 %
La fiscalité d’une seconde résidence relève de l’État fédéral, pas des régions. Ce que vous payez chaque année, d’après Wikifin (FSMA) :
- Le précompte immobilier, calculé sur le revenu cadastral et majoré des centimes additionnels communaux et provinciaux.
- Un impôt sur le revenu immobilier dans votre déclaration : vous déclarez le revenu cadastral non indexé ; le fisc retient le revenu cadastral indexé majoré de 40 % et l’ajoute à vos autres revenus, taxés au taux marginal (jusqu’à 50 %). Exemple Wikifin pour les revenus 2026 : un revenu cadastral de 1 000 € donne 1 000 × 2,3 × 1,4 = 3 220 € de revenu imposable, soit jusqu’à 1 610 € d’impôt.
- Cette base ne change pas si vous louez le bien à un particulier qui l’occupe à titre privé : les loyers eux-mêmes ne sont pas taxés. Elle change si le locataire l’utilise à des fins professionnelles (imposition sur les loyers réels moins un forfait) ou si vous louez meublé (partie mobilière soumise au précompte mobilier de 30 %).
- En cas de revente avec plus-value moins de cinq ans après l’achat (dates des actes notariés), la plus-value est imposée à 16,5 %. Au-delà de cinq ans, elle est exonérée.
Côté emprunt, il n’existe plus d’avantage régional pour un nouveau crédit depuis 2025, même pour l’habitation propre. Pour un bien qui n’est pas votre habitation propre, c’est le régime fédéral qui s’applique. Sous conditions, les amortissements en capital et la prime d’assurance solde restant dû peuvent entrer dans la corbeille de la réduction pour épargne à long terme (30 % des montants retenus, plafond de 2 450 € pour 2026 selon Wikifin). Cette corbeille est souvent déjà remplie par un ancien crédit ou une assurance-vie. Faites confirmer votre situation via MyMinfin ou par votre conseiller avant d’intégrer un avantage fiscal dans votre budget.
Taxe communale de seconde résidence
Une seconde résidence dans laquelle vous n’êtes pas domicilié et que vous ne louez pas à l’année est, dans de nombreuses communes, soumise à une taxe communale spécifique. Elle est fixée par chaque commune dans son règlement-taxe ; Wikifin situe les montants généralement entre 500 et 1 500 € par an. Les communes côtières et touristiques l’appliquent presque toutes. Demandez le règlement en vigueur à la commune du bien avant l’achat : c’est une charge annuelle fixe, indépendante de votre crédit.
Louer sa seconde résidence : ce qui change pour le crédit
Louer quelques semaines par an pour couvrir une partie des charges est courant. Trois conséquences à anticiper :
- Pour la banque, un bien mis en location relève de la catégorie « investissement locatif » de la BNB : quotité de référence de 80 %, donc plus d’apport. Des revenus de location saisonnière, par nature irréguliers, pèsent peu dans l’analyse de votre capacité de remboursement.
- Pour l’impôt, une location à des particuliers ne modifie pas la base imposable (revenu cadastral majoré), mais la partie « meubles » d’une location meublée est taxée comme revenu mobilier.
- Pour la commune et la région, la location touristique de courte durée est encadrée : enregistrement, normes de sécurité, parfois taxe de séjour. Renseignez-vous auprès de la commune avant de compter sur ces revenus.
Quelle garantie : hypothèque sur le nouveau bien ou reprise d’encours ?
Le prêteur exige une garantie réelle. Deux montages sont possibles, parfois combinés :
- Une hypothèque sur la seconde résidence : c’est le cas standard. L’acte de crédit passe chez le notaire et entraîne des droits d’enregistrement sur l’hypothèque, des droits d’inscription et des honoraires, en plus des frais de l’acte d’achat.
- Une reprise d’encours sur votre logement principal : si votre crédit logement est déjà bien remboursé, l’inscription hypothécaire existante peut servir de garantie pour un nouveau montant, sans nouvel acte hypothécaire. Cela réduit les frais, mais le montant disponible dépend de la part déjà remboursée et la banque peut demander une hypothèque complémentaire sur le nouveau bien.
Dans les deux cas, vous engagez un bien sur lequel vous vivez peut-être encore : un défaut de paiement sur la seconde résidence peut toucher le logement principal si celui-ci sert de garantie. Le fonctionnement de la reprise d’encours est détaillé dans quel crédit pour quel projet immobilier.
Les coûts à prévoir en plus du prix
- Acte d’achat : droits d’enregistrement au taux plein (voir plus haut) ou TVA, honoraires du notaire, frais administratifs.
- Acte de crédit : droits liés à l’inscription hypothécaire, honoraires, frais de dossier de la banque, éventuelle expertise du bien.
- Assurances : assurance solde restant dû si la banque la demande, assurance incendie. Vous restez libre du choix de l’assureur ; la banque peut seulement conditionner un taux préférentiel à la souscription chez elle, ce qui doit figurer dans l’ESIS.
- Charges récurrentes : précompte immobilier, taxe de seconde résidence, charges de copropriété, entretien d’un bien inoccupé une partie de l’année.
Le détail des frais d’acte et de crédit figure dans le guide du prêt hypothécaire ; pour lire une mensualité, un TAEG et comparer deux offres, voyez comment simuler un prêt hypothécaire.
Exemple calculé : 150 000 € empruntés sur 20 ans
Hypothèses : achat d’un appartement de 200 000 €, apport de 50 000 € plus les frais, crédit hypothécaire de 150 000 € à taux fixe, mensualités constantes, taux mensuel équivalent (convention du Code de droit économique, art. I.9, 44°). Les taux de 3,5 % et 4 % sont des taux débiteurs illustratifs choisis pour le calcul du 27 septembre 2026, pas des taux proposés.
| Taux débiteur fixe | Mensualité | Total remboursé | Intérêts sur 240 mois |
|---|---|---|---|
| 3,5 % | 865,71 € | 207 770,94 € | 57 770,94 € |
| 4 % | 903,33 € | 216 798,75 € | 66 798,75 € |
Un demi-point de taux représente ici 37,62 € par mois et environ 9 028 € d’intérêts sur la durée. Sur 15 ans à 3,5 %, la mensualité passerait à 1 068,28 € pour 42 290,90 € d’intérêts. Ajoutez à la mensualité les charges annuelles du bien (précompte, taxe communale, assurances, copropriété) pour connaître le coût réel de votre seconde résidence.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Check-list avant de signer le compromis
- Calculer le budget total : prix + droits d’enregistrement au taux plein + frais d’acte d’achat et de crédit.
- Vérifier vos fonds propres : au moins 10 % du prix (20 % si location) en plus des frais.
- Additionner les deux mensualités (logement + seconde résidence) et les charges annuelles du nouveau bien.
- Demander le revenu cadastral du bien et estimer l’impôt sur le revenu immobilier et le précompte.
- Obtenir le règlement-taxe de la commune sur les secondes résidences et, si vous louez, les règles locales de location touristique.
- Choisir le montage de garantie (hypothèque sur le nouveau bien ou reprise d’encours) et comparer les frais.
- Comparer au moins deux ESIS sur le TAEG, la durée et les conditions liées aux assurances.
- Prévoir la revente : plus-value imposable si vous revendez dans les cinq ans.
Sources
- Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires, consultée le 27 septembre 2026.
- Notaire.be, droits d’enregistrement en Région wallonne, en Région flamande et réduction et abattement à Bruxelles, versions 2025, consultées le 27 septembre 2026.
- Wikifin (FSMA), Quels sont les frais et impôts pour l’achat d’une résidence secondaire ?, consultée le 27 septembre 2026.
- Wikifin (FSMA), Vous occupez vous-même votre deuxième résidence en Belgique et Quelle fiscalité pour votre logement ou votre seconde résidence en location ?, consultées le 27 septembre 2026.
- Wikifin (FSMA), Réduction pour l’épargne à long terme et Sur quels avantages fiscaux pouvez-vous compter lors de l’achat d’un logement ?, consultées le 27 septembre 2026.
- Code de droit économique, Livre VII (crédit hypothécaire : ESIS art. VII.127, TAEG art. VII.141, assurances liées art. VII.146-147, définition du taux débiteur art. I.9), code annoté du SPF Économie sur credit2consumer.be, consulté le 27 septembre 2026.