Les taux hypothécaires, les prix des maisons et la possibilité d’emprunter à des tarifs abordables en Belgique suscitent de nombreuses interrogations pour l’année 2023.
Afin de mieux comprendre notre capacité d’emprunt, plusieurs experts financiers ont réalisé une évaluation de la situation actuelle. Voici leur rapport détaillé.
Une diminution du nombre de prêts hypothécaires
Avant d’explorer les perspectives pour 2023, il est important de dresser un état des lieux de la situation actuelle. Selon les dernières données de l’Union Professionnelle du Crédit (UPC), la Belgique a enregistré une baisse de 14% du nombre de nouveaux prêts hypothécaires en 2022. Cette tendance s’est accentuée au cours des quatre derniers mois de l’année, avec une diminution de 25% par rapport à la même période en 2021.
La baisse des demandes de crédit immobilier concerne aussi bien l’achat de biens immobiliers que les projets de rénovation ou de construction. Voici un aperçu des variations observées :
- Achat : -18%
- Achat et rénovation : -30,5%
- Rénovation : -29,5%
- Construction : -35%
Un montant record emprunté malgré la baisse des demandes
Malgré la baisse du nombre de demandes de prêt, le montant total des crédits hypothécaires accordés en Belgique a atteint un niveau record en 2022.
Plus de 255 000 prêts ont été accordés, pour un montant total d’environ 43 milliards d’euros. Il est probable que la hausse des taux d’intérêt ait incité les acheteurs et les constructeurs potentiels à anticiper leurs projets.
Les données montrent également que, lors des quatre derniers mois de 2022, les nouveaux propriétaires ont principalement opté pour un taux d’intérêt fixe.
En effet, pas moins de 92% d’entre eux ont préféré un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable avec une période initiale fixe d’au moins 10 ans, tandis que seulement 2% ont choisi un prêt avec un taux d’intérêt variable annuel.
Une pression accrue sur le revenu familial due aux prêts immobiliers
Parallèlement, les familles rencontrent de plus en plus de difficultés pour rembourser leurs nouveaux prêts.
Selon l’indice d’accessibilité financière de De Tijd, une famille moyenne doit consacrer près de 40% de son revenu au remboursement de son prêt immobilier, compte tenu des taux d’intérêt et de l’inflation actuels.
Cette réalité persiste même si le marché immobilier stagne ou connaît une tendance à la baisse. Ainsi, l’accessibilité de notre parc immobilier est précaire.
La règle du 1/3 traditionnellement utilisée par les banques pour maintenir un prêt abordable ne semble plus adaptée.
De plus, à la fin de l’année 2022, le prix moyen d’une maison en Flandre s’élevait à 350 000 euros, soit une augmentation de 25 000 euros par rapport à la fin de l’année 2021.
Concernant les appartements, le prix d’achat moyen est passé de 264 700 à 268 000 euros en un an*.
Une pression sur l’accessibilité financière en Belgique
L’accessibilité financière des maisons et des appartements est sous pression dans l’ensemble de la Belgique, avec une situation plus prononcée en Flandre.
Par exemple, une famille moyenne résidant dans la province d’Anvers doit consacrer près de 44% de ses revenus au remboursement de son prêt immobilier.
Ce chiffre atteint 35% pour les habitants du Limbourg et 36,6% pour ceux de Flandre-Occidentale.
Fin 2021, consacrer 26% du revenu familial suffisait encore pour les appartements, mais ce chiffre est désormais passé à 30%.
La Flandre-Occidentale est la région la plus touchée au niveau provincial en raison du prix moyen des appartements sur la côte.
Perspectives pour 2023
Le marché immobilier connaît actuellement une stagnation, ce qui offre encore des opportunités intéressantes. Les négociations restent ouvertes et la frénésie immobilière est terminée.
Cependant, les taux d’intérêt continueront d’augmenter pour le moment.
Par exemple, même les prêts de rénovation sans intérêt en Flandre sont devenus des crédits avec intérêt au début de ce mois, car le taux d’intérêt légal de 3% a été dépassé.
Voici quelques scénarios envisagés :
Selon les chiffres de De Tijd, pour revenir à la règle du 1/3, le taux d’intérêt devrait chuter à 3% et les prix des logements devraient baisser de 5%. Toutefois, ce scénario n’est pas envisagé pour le moment.
Si les taux d’intérêt augmentent de 1% et que les prix restent stables, l’indice d’abordabilité atteindra 39,5%.
Si les prix des maisons baissent de 5% par rapport au dernier trimestre de 2022, cet indice passera à 37,5%, même si le taux d’intérêt atteint 4,5%.
En revanche, si les prix des logements augmentent de 5% et que les taux d’intérêt atteignent 4,5%, l’accessibilité à l’achat immobilier sera compromise, avec un indice d’abordabilité de 41%.
Dans tous ces calculs, De Tijd prend déjà en compte l’indexation des salaires. Il reste à voir si cela apportera un certain soulagement dans les mois à venir.
Ces informations sont basées sur le dernier baromètre immobilier de la Fédération du Notariat (Fednot).