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Les taux hypothécaires, les prix des biens immobiliers et l’accès à des prêts abordables en Belgique suscitent de nombreuses interrogations pour l’année 2023.
Pour mieux évaluer notre capacité d’emprunt, plusieurs spécialistes financiers ont examiné la situation actuelle. Voici leur rapport détaillé.
Diminution du nombre de prêts hypothécaires
Avant de se pencher sur les perspectives pour 2023, il est crucial de faire le bilan de la situation actuelle. Selon les dernières données de l’Union Professionnelle du Crédit (UPC), la Belgique a enregistré une baisse de 14 % des nouveaux prêts hypothécaires en 2022. Cette tendance s’est amplifiée durant les quatre derniers mois de l’année, avec une diminution de 25 % par rapport à la même période en 2021.
La réduction des demandes de crédits immobiliers concerne aussi bien l’acquisition de logements que les projets de rénovation ou de construction. Voici un aperçu des variations observées :
- Achat : -18 %
- Achat et rénovation : -30,5 %
- Rénovation : -29,5 %
- Construction : -35 %
Montant record des prêts malgré la baisse des demandes
Malgré la diminution des demandes, le montant total des crédits hypothécaires accordés en Belgique a atteint un niveau record en 2022.
Plus de 255 000 prêts ont été délivrés, représentant environ 43 milliards d’euros. Il est probable que la hausse des taux d’intérêt ait incité les acheteurs et les constructeurs potentiels à avancer leurs projets.
Les statistiques montrent également que, durant les quatre derniers mois de 2022, les nouveaux propriétaires ont majoritairement opté pour un taux d’intérêt fixe.
En effet, 92 % d’entre eux ont choisi un taux fixe ou un taux variable avec une période initiale fixe d’au moins 10 ans, tandis que seulement 2 % ont privilégié un prêt à taux variable annuel.
Pression accrue sur les revenus familiaux due aux prêts immobiliers
Parallèlement, les familles rencontrent de plus en plus de difficultés à rembourser leurs nouveaux emprunts.
D’après l’indice d’accessibilité financière de Tijd, une famille moyenne doit consacrer près de 40 % de ses revenus au remboursement de son prêt immobilier, en raison des taux d’intérêt et de l’inflation actuels.
Cette situation persiste même si le marché immobilier stagne ou connaît une légère baisse. Ainsi, l’accessibilité au parc immobilier reste fragile.
La règle traditionnelle du tiers, utilisée par les banques pour garantir un prêt abordable, semble désormais inadaptée.
De plus, à la fin de 2022, le prix moyen d’une maison en Flandre atteignait 350 000 euros, soit une augmentation de 25 000 euros par rapport à la fin de 2021.
En ce qui concerne les appartements, le prix moyen d’achat est passé de 264 700 à 268 000 euros en un an*.
Difficultés d’accessibilité financière en Belgique
L’accessibilité financière des maisons et des appartements est compromise dans toute la Belgique, avec une situation plus marquée en Flandre.
Par exemple, une famille moyenne résidant dans la province d’Anvers doit allouer près de 44 % de ses revenus au remboursement de son prêt immobilier.
Ce pourcentage atteint 35 % pour les habitants du Limbourg et 36,6 % pour ceux de Flandre-Occidentale.
Fin 2021, consacrer 26 % du revenu familial à un appartement suffisait, mais ce chiffre est désormais passé à 30 %.
La Flandre-Occidentale est la région la plus impactée au niveau provincial en raison du prix moyen élevé des appartements sur la côte.
Perspectives pour 2023
Le marché immobilier traverse actuellement une période de stagnation, offrant encore des opportunités intéressantes. Les négociations restent possibles et la frénésie immobilière s’est calmée.
Cependant, les taux d’intérêt continueront d’augmenter dans un avenir proche.
Par exemple, même les prêts de rénovation sans intérêt en Flandre sont devenus des crédits avec intérêt au début de ce mois, puisque le taux légal d’intérêt de 3 % a été dépassé.
Quelques scénarios envisageables :
D’après les chiffres de De Tijd, pour revenir à la règle du tiers, le taux d’intérêt devrait descendre à 3 % et les prix des logements devraient diminuer de 5 %. Toutefois, ce scénario n’est pas prévu actuellement.
Si les taux d’intérêt augmentent de 1 % et que les prix restent stables, l’indice d’accessibilité atteindra 39,5 %.
Si les prix des maisons baissent de 5 % par rapport au dernier trimestre de 2022, cet indice descendra à 37,5 %, même si le taux d’intérêt atteint 4,5 %.
En revanche, si les prix des logements augmentent de 5 % et que les taux d’intérêt atteignent 4,5 %, l’accessibilité à l’achat immobilier sera compromise, avec un indice d’accessibilité de 41 %.
Dans tous ces scénarios, De Tijd prend déjà en compte l’indexation des salaires. Il reste à voir si cela apportera un certain soulagement dans les prochains mois.
Ces informations proviennent du dernier baromètre immobilier de la Fédération du Notariat (Fednot).