Acheter un logement sans apport en Belgique : frais et solutions

Le « prêt hypothécaire 125 % » qui finançait le prix du bien plus tous les frais n’est plus la voie normale en Belgique. Depuis les attentes prudentielles de la Banque nationale (circulaire NBB_2019_27, en vigueur depuis 2020), la plupart des prêteurs s’arrêtent à 90 % ou 100 % de la valeur du bien, et les frais d’achat restent en principe à votre charge. La vraie question n’est donc plus « où trouver un prêt à 125 % ? » mais « combien de fonds propres faut-il réunir, et comment ? ». Cette page chiffre les frais poste par poste, montre ce que représentent 10 % ou 20 % d’apport sur un achat de 250 000 €, et passe en revue les solutions réellement utilisées : épargne, aide familiale, prêt personnel pour les frais, garantie sur un autre bien et prêts sociaux régionaux. Mise à jour : 25 septembre 2026.

Que doit couvrir votre apport ? Les frais qui s’ajoutent au prix

Immeuble d'habitation : l'achat d'un logement entraîne des frais en plus du prixUn achat immobilier coûte toujours plus que le prix affiché. Wikifin (FSMA) rappelle que ces « frais uniques » ne sont en principe pas financés par la banque : ils doivent être payés le jour de l’acte, avec vos propres moyens. Voici les postes à prévoir pour l’achat d’un logement existant que vous allez occuper (habitation propre et unique), avec les règles en vigueur au 25 septembre 2026.

Poste Règle ou montant Source
Droits d’enregistrement – Wallonie 3 % du prix pour l’habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025 (taux ordinaire : 12,5 %) wallonie.be
Droits d’enregistrement – Flandre 2 % pour l’habitation propre et unique, actes signés depuis le 1er janvier 2025 (taux ordinaire : 12 %) notaire.be
Droits d’enregistrement – Bruxelles 12,5 %, mais abattement sur les 200 000 premiers euros pour la résidence principale, sous conditions (prix ≤ 600 000 €) notaire.be
Logement neuf La vente se fait le plus souvent sous le régime de la TVA à 21 % au lieu des droits d’enregistrement notaire.be
Honoraires et frais de l’acte d’achat Barème réglementé, lié au prix ; à calculer avec le simulateur de notaire.be notaire.be, Wikifin
Frais d’acte de crédit Droits sur l’hypothèque, inscription hypothécaire, honoraires : ils augmentent avec le montant emprunté Wikifin
Frais de dossier du prêteur Maximum 350 € pour un crédit hypothécaire Wikifin
Frais d’expertise Distincts des frais de dossier, dus seulement si l’expertise est réalisée Wikifin

Selon notaire.be, les frais d’un achat représentent environ 15 % du prix au taux ordinaire ; avec un taux réduit régional ou un abattement, ils tombent nettement plus bas. C’est la première chose à vérifier : votre situation vous donne-t-elle droit au taux réduit de votre région ? Les conditions (première habitation, domiciliation dans un délai, pas d’autre bien) se vérifient auprès du notaire avant de signer un compromis. Pour un calcul détaillé, consultez notre page sur le calcul des frais de notaire.

Exemple calculé : combien de fonds propres pour un achat de 250 000 € ?

Hypothèses (illustratives, 25 septembre 2026) : logement existant à 250 000 €, habitation propre et unique, emprunt de 200 000 € pour les frais d’acte de crédit. Postes retenus : honoraires et frais de l’acte d’achat 4 000 €, frais d’acte de crédit 4 500 €, frais de dossier 350 €, expertise 250 €. Ces deux premiers montants sont des ordres de grandeur à confirmer avec les simulateurs de notaire.be ; seuls les droits d’enregistrement sont calculés selon les règles régionales.

Région Droits d’enregistrement Frais totaux hors prix
Wallonie (3 %) 7 500 € 16 600 € (6,6 % du prix)
Flandre (2 %) 5 000 € 14 100 € (5,6 % du prix)
Bruxelles (abattement 200 000 €) 6 250 € 15 350 € (6,1 % du prix)

Ces frais ne sont que la première partie de l’apport. La seconde dépend de la quotité que le prêteur accepte, c’est-à-dire la part de la valeur du bien qu’il finance. En Wallonie, pour le même achat (frais d’acte de crédit maintenus à 4 500 € pour simplifier, alors qu’ils augmentent avec le montant emprunté) :

  • quotité 100 % : prêt de 250 000 €, fonds propres nécessaires 16 600 € (les frais seulement) ;
  • quotité 90 % : prêt de 225 000 €, fonds propres nécessaires 41 600 € ;
  • quotité 80 % : prêt de 200 000 €, fonds propres nécessaires 66 600 €.

Autrement dit, « 10 % d’apport » signifie en réalité 25 000 € plus les frais, soit plus de 40 000 € à réunir pour un bien de 250 000 €. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Pourquoi une quotité de 100 % ne suffit pas à acheter sans apport

Deux raisons. D’abord, la quotité se calcule sur la valeur retenue par le prêteur après expertise, pas sur le prix négocié : si l’expert estime le bien en dessous du prix, même un prêt « à 100 % » laisse une différence à combler. Ensuite, les frais listés plus haut ne font pas partie de la valeur du bien ; un prêt à 100 % ne les couvre donc pas.

La Banque nationale n’interdit pas les prêts au-delà de 90 %, mais elle demande aux prêteurs de les limiter. Pour un bien occupé par son propriétaire, le seuil est fixé à 90 % de quotité ; les primo-acquéreurs peuvent dépasser ce seuil pour 35 % au maximum de la production annuelle du prêteur, dont 5 % au maximum au-delà de 100 %. Pour les autres acheteurs occupants, la marge est de 20 %, sans aucun prêt au-delà de 100 %. La BNB constate elle-même que les institutions financières, sauf dossiers spécifiques, n’accordent plus de prêts à quotité supérieure à 100 %. Une quotité de 90 % à 100 % reste donc envisageable, surtout pour un premier achat avec des revenus stables et une charge de remboursement raisonnable, mais chaque prêteur décide dossier par dossier, et un dossier qui cumule quotité supérieure à 90 % et charge de remboursement supérieure à 50 % des revenus entre dans une poche que la BNB limite à 5 % de la production.

Cinq solutions concrètes quand l’apport manque

1. Épargner en visant d’abord les frais

Le premier objectif réaliste n’est pas 20 % du prix, mais le montant des frais (14 000 à 17 000 € dans l’exemple ci-dessus). Entre la signature du compromis et l’acte, le délai est en général de quatre mois ; les frais sont dus à l’acte. Faire calculer les frais par le notaire avant le compromis évite les mauvaises surprises et permet de fixer un objectif d’épargne précis.

2. Donation ou prêt familial, par écrit

Une aide des parents ou des grands-parents est fréquente. Deux points comptent pour le prêteur : l’origine des fonds doit être documentée, et un prêt familial est une dette qui s’ajoute à votre charge de remboursement, alors qu’une donation ne l’est pas. Un prêt familial mérite un contrat écrit (montant, durée, remboursement). Une donation d’argent peut avoir des conséquences fiscales et successorales qui dépendent de la région et de la manière dont elle est faite : le notaire est l’interlocuteur pour les vérifier avant de signer.

3. Financer les frais par un prêt personnel : ce que ça coûte

Deux crédits en parallèle augmentent la charge mensuelle du ménage pendant plusieurs annéesCertains acheteurs financent les frais d’acte avec un prêt à tempérament, à côté du crédit hypothécaire. C’est possible, mais le prêteur hypothécaire en tiendra compte : la mensualité du prêt personnel s’ajoute à votre charge de remboursement, ce qui peut réduire le montant hypothécaire accordé ou faire refuser le dossier. Un prêt personnel n’exige pas d’hypothèque ni de frais d’acte, mais son taux est plus élevé et sa durée plus courte, donc sa mensualité est lourde.

Exemple calculé (taux illustratifs au 25 septembre 2026, aucune offre) : crédit hypothécaire de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 % (taux annuel fixe), plus prêt personnel de 30 000 € sur 60 mois au TAEG de 8,00 %. Méthode : mensualité constante = C × i / (1 − (1 + i)^−n), avec i le taux mensuel équivalent au taux annuel.

Crédit Mensualité Coût total des intérêts
Hypothécaire 200 000 €, 240 mois, 3,50 % 1 154,28 € 77 027,92 €
Prêt personnel 30 000 €, 60 mois, TAEG 8,00 % 604,29 € 6 257,50 €
Total pendant les 5 premières années 1 758,57 € 83 285,42 € sur toute la durée

À titre de comparaison, si les mêmes 30 000 € avaient pu être intégrés au crédit hypothécaire (230 000 € sur 20 ans à 3,50 %), la mensualité serait de 1 327,43 € et ces 30 000 € coûteraient 11 554,19 € d’intérêts sur 20 ans. Le prêt personnel coûte moins d’intérêts au total parce qu’il est remboursé en 5 ans, mais il alourdit la mensualité de plus de 430 € par mois pendant cette période. C’est cette charge mensuelle, et non le coût total, qui fait souvent basculer l’acceptation du dossier hypothécaire. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Si cette piste correspond à votre situation, les conditions du prêt personnel présenté sur ce site sont détaillées sur la page produit (sous réserve d’acceptation du dossier) :

Voir l’offre de prêt personnel

4. Une garantie sur un bien des parents

Quand les parents sont propriétaires, le prêteur peut accepter une hypothèque complémentaire (ou un mandat hypothécaire) sur leur bien, ou une caution. La quotité est alors calculée sur l’ensemble des biens donnés en garantie, ce qui permet de financer le prix et parfois une partie des frais tout en restant sous le seuil de 90 %. Le risque est réel pour les garants : en cas de défaut, leur bien répond de la dette. Les frais d’acte pour la garantie complémentaire s’ajoutent, et une mainlevée sera nécessaire plus tard pour libérer le bien des parents.

5. Les prêts sociaux régionaux

Chaque région dispose d’un organisme de crédit social qui prête aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond, avec des critères différents de ceux des banques. Conditions consultées le 25 septembre 2026 sur les sites officiels ; elles changent régulièrement, vérifiez-les avant toute démarche.

  • Wallonie – Société wallonne du crédit social (SWCS) : ménage isolé, monoparental ou classique avec maximum deux enfants, revenus ne dépassant pas 81 700 €, achat ou construction en Wallonie avec occupation du bien, pas déjà propriétaire d’un autre bien, remboursement avant le 76e anniversaire. Dans l’exemple publié par la SWCS, les frais d’acte de crédit restent payés par les emprunteurs avec leurs fonds propres. Voir swcs.be.
  • Bruxelles – Fonds du Logement : barème de revenus imposables selon la composition du ménage (par exemple 73 884 € pour une personne isolée sans personne à charge, 94 034 € pour tout autre ménage), bien situé dans une des 19 communes bruxelloises. Le crédit peut couvrir certains frais d’actes et, « dans certains cas et si le Fonds l’estime justifié », atteindre 120 % de la valeur du bien ; taux débiteur fixe entre 3,75 % et 5 % selon la situation familiale, durée maximale de 30 ans. Voir fonds.brussels.
  • Flandre – Vlaams Woningfonds (Vlaamse woonlening) : prêteur unique de la « Vlaamse woonlening » depuis 2021, pour les ménages et isolés dont les revenus ne dépassent pas un plafond réglementaire ; expertise systématique du bien, frais de dossier de 100 €, traitement plus long que dans une banque commerciale. Voir vlaamswoningfonds.be.

Ces organismes n’accordent pas de crédit automatiquement : ils analysent la capacité de remboursement comme tout prêteur, et le délai d’instruction peut dépasser celui d’une condition suspensive de compromis. Le Fonds du Logement recommande lui-même de faire une simulation avant de visiter un bien ; prendre contact avant de signer le compromis est prudent dans les trois régions.

Avant de signer un compromis sans apport

  • Faites chiffrer les frais exacts par un notaire, taux réduit régional compris.
  • Demandez au prêteur la quotité maximale qu’il envisage pour votre profil et la valeur d’expertise qu’il retiendra.
  • Calculez votre charge de remboursement totale, prêt personnel ou prêt familial compris.
  • Prévoyez une condition suspensive d’obtention du crédit dans le compromis, avec un délai compatible avec la solution choisie.
  • Gardez une réserve après l’acte : un logement génère des dépenses dès les premiers mois.

Pour les conditions, les taux et les frais d’un crédit hypothécaire classique, consultez notre guide du crédit hypothécaire.

Sources