{"id":1920,"date":"2023-03-16T07:42:32","date_gmt":"2023-03-16T06:42:32","guid":{"rendered":"http:\/\/solucredit.be\/blog\/comment-rembourser-un-pret-in-fine-2\/"},"modified":"2026-09-27T23:25:17","modified_gmt":"2026-09-27T21:25:17","slug":"comment-rembourser-un-pret-in-fine-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/solucredit.be\/blog\/comment-rembourser-un-pret-in-fine-2\/","title":{"rendered":"Pr\u00eat in fine : comment le rembourser et ce qu&rsquo;il co\u00fbte"},"content":{"rendered":"<p><strong>Un pr\u00eat in fine se rembourse en deux temps : pendant toute la dur\u00e9e du cr\u00e9dit, vous payez uniquement les int\u00e9r\u00eats ; le capital emprunt\u00e9, lui, est rembours\u00e9 en une seule fois \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance.<\/strong> Il faut donc pr\u00e9voir d\u00e8s la signature d&rsquo;o\u00f9 viendra cette somme : une \u00e9pargne ou une assurance-vie constitu\u00e9e en parall\u00e8le, la vente d&rsquo;un bien, ou un nouveau financement. En Belgique, cette formule se rencontre surtout en cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire (cr\u00e9dit \u00e0 terme fixe, cr\u00e9dit-pont, cr\u00e9dit avec reconstitution du capital).<\/p>\n<h2>Pr\u00eat in fine : le principe en bref<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Pendant le cr\u00e9dit<\/strong> : la mensualit\u00e9 ne contient que des int\u00e9r\u00eats, calcul\u00e9s sur la totalit\u00e9 du capital, puisque celui-ci ne diminue pas.<\/li>\n<li><strong>\u00c0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance<\/strong> : le capital entier devient exigible. Exemple : 150 000 \u20ac emprunt\u00e9s = 150 000 \u20ac \u00e0 rembourser le dernier jour.<\/li>\n<li><strong>Cons\u00e9quence<\/strong> : la mensualit\u00e9 est plus basse qu&rsquo;avec un cr\u00e9dit amortissable, mais le co\u00fbt total des int\u00e9r\u00eats est nettement plus \u00e9lev\u00e9 et le risque se concentre sur la fin du contrat.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le Code de droit \u00e9conomique reconna\u00eet ce mode de remboursement pour le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire : en cas de \u00ab remboursement unique du capital \u00e0 l&rsquo;expiration du contrat de cr\u00e9dit \u00bb, les int\u00e9r\u00eats sont calcul\u00e9s sur le solde restant d\u00fb (art. VII.144, 3\u00b0), c&rsquo;est-\u00e0-dire sur l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 du capital tant qu&rsquo;il n&rsquo;est pas rembours\u00e9.<\/p>\n<h2>Comment rembourser le capital \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance ?<\/h2>\n<p>Il existe trois grandes voies. Chacune comporte un risque diff\u00e9rent, qu&rsquo;il faut \u00e9valuer avant de signer, pas quelques mois avant la fin.<\/p>\n<h3>1. Reconstituer le capital par une \u00e9pargne ou une assurance-vie<\/h3>\n<p>Vous versez chaque mois une prime ou un montant d&rsquo;\u00e9pargne qui doit atteindre le capital emprunt\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance. En cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, la loi encadre ce m\u00e9canisme sous le nom de <strong>reconstitution du capital<\/strong> : elle passe par un contrat adjoint au cr\u00e9dit, qui ne peut \u00eatre qu&rsquo;une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou une autre constitution d&rsquo;\u00e9pargne (art. VII.135 CDE). Le capital reconstitu\u00e9 devient exigible \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance du cr\u00e9dit ou lorsque vous exercez votre droit de rembourser (art. VII.136).<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Branche 21<\/strong> : le rendement est garanti d\u00e8s le d\u00e9part selon les conditions du contrat. Si les primes sont pay\u00e9es r\u00e9guli\u00e8rement, le capital est en principe reconstitu\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance (Wikifin).<\/li>\n<li><strong>Branche 23<\/strong> : le capital final d\u00e9pend de la valeur de fonds d&rsquo;investissement, qui peut monter ou baisser. Il n&rsquo;existe pas de garantie que le capital emprunt\u00e9 sera atteint : il peut vous manquer de l&rsquo;argent au terme.<\/li>\n<li><strong>\u00c9pargne libre<\/strong> (compte, placements) : plus souple, mais rien n&#8217;emp\u00eache de puiser dans cette r\u00e9serve en cours de route. La discipline repose enti\u00e8rement sur vous.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Wikifin, le site d&rsquo;\u00e9ducation financi\u00e8re de la FSMA, rappelle que la FSMA et le SPF \u00c9conomie mettent en garde contre ces formules hypoth\u00e9caires, qui ne sont pas sans risque.<\/p>\n<h3>2. Vendre un bien<\/h3>\n<p>C&rsquo;est le principe du <strong>cr\u00e9dit-pont<\/strong> : vous achetez ou faites construire un nouveau logement avant d&rsquo;avoir vendu l&rsquo;actuel. Pendant la dur\u00e9e du cr\u00e9dit, seuls les int\u00e9r\u00eats sont pay\u00e9s ; le produit de la vente sert \u00e0 rembourser le capital (Wikifin). Un investisseur peut aussi pr\u00e9voir de revendre le bien financ\u00e9 au terme.<\/p>\n<p><strong>Risques<\/strong> : vente plus lente que pr\u00e9vu, prix inf\u00e9rieur \u00e0 l&rsquo;estimation, frais de vente et \u00e9ventuels imp\u00f4ts qui r\u00e9duisent le montant disponible. Si le prix obtenu ne couvre pas le capital, la diff\u00e9rence reste due.<\/p>\n<h3>3. Refinancer le capital<\/h3>\n<p>\u00c0 l&rsquo;approche de l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance, certains emprunteurs comptent sur un nouveau cr\u00e9dit pour rembourser l&rsquo;ancien. C&rsquo;est la voie la plus incertaine : rien ne garantit qu&rsquo;un pr\u00eateur acceptera, ni \u00e0 quel taux. Votre \u00e2ge, vos revenus et la valeur du bien auront chang\u00e9, et le nouveau cr\u00e9dit entra\u00eene de nouveaux frais (dossier, acte, inscription hypoth\u00e9caire).<\/p>\n<p>Si le refinancement intervient avant le terme du cr\u00e9dit in fine, il s&rsquo;agit d&rsquo;un remboursement anticip\u00e9. En cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, le pr\u00eateur peut alors r\u00e9clamer une indemnit\u00e9 de remploi plafonn\u00e9e \u00e0 trois mois d&rsquo;int\u00e9r\u00eats sur le capital rembours\u00e9 (art. VII.147\/12 CDE). Le remboursement anticip\u00e9 doit \u00eatre annonc\u00e9 au pr\u00eateur par envoi recommand\u00e9 au moins dix jours \u00e0 l&rsquo;avance (art. VII.147\/11).<\/p>\n<h2>Pr\u00eat in fine ou pr\u00eat amortissable : comparaison chiffr\u00e9e<\/h2>\n<p><strong>Hypoth\u00e8ses de l&rsquo;exemple (calcul du 27\/09\/2026)<\/strong> : cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire de 150 000 \u20ac sur 15 ans (180 mois), taux d\u00e9biteur fixe de 3,5 % par an. Ce taux est une <strong>hypoth\u00e8se de calcul<\/strong>, pas un taux observ\u00e9 chez un pr\u00eateur ni une offre. Le taux annuel est converti en taux mensuel \u00e9quivalent : (1 + 3,5 %)<sup>1\/12<\/sup> \u2212 1, soit environ 0,2871 % par mois. Les frais de dossier, d&rsquo;acte, d&rsquo;assurance et d&rsquo;expertise ne sont pas inclus.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\" style=\"overflow-x:auto;max-width:100%\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Pr\u00eat amortissable (mensualit\u00e9s constantes)<\/th>\n<th>Pr\u00eat in fine<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Mensualit\u00e9 au cr\u00e9dit<\/td>\n<td>1 068,28 \u20ac<\/td>\n<td>430,63 \u20ac (int\u00e9r\u00eats seuls)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Capital restant d\u00fb apr\u00e8s 15 ans<\/td>\n<td>0 \u20ac<\/td>\n<td>150 000 \u20ac \u00e0 payer en une fois<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Total des int\u00e9r\u00eats sur 15 ans<\/td>\n<td>42 290,40 \u20ac<\/td>\n<td>77 513,40 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Total pay\u00e9 au pr\u00eateur<\/td>\n<td>192 290,40 \u20ac<\/td>\n<td>227 513,40 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Dans cet exemple, le pr\u00eat in fine co\u00fbte <strong>35 223,00 \u20ac d&rsquo;int\u00e9r\u00eats en plus<\/strong>. La raison est simple : les int\u00e9r\u00eats restent calcul\u00e9s sur 150 000 \u20ac pendant 180 mois, alors qu&rsquo;ils diminuent chaque mois avec un pr\u00eat amortissable.<\/p>\n<h3>La vraie mensualit\u00e9 d&rsquo;un pr\u00eat in fine inclut l&rsquo;\u00e9pargne<\/h3>\n<p>Une mensualit\u00e9 de 430,63 \u20ac ne suffit pas : il faut aussi mettre de c\u00f4t\u00e9 150 000 \u20ac en 15 ans. Avec les m\u00eames hypoth\u00e8ses (\u00e9pargne vers\u00e9e en fin de mois, rendement annuel converti en taux mensuel \u00e9quivalent), l&rsquo;effort mensuel total devient :<\/p>\n<figure class=\"wp-block-table\" style=\"overflow-x:auto;max-width:100%\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Rendement net annuel suppos\u00e9 de l&rsquo;\u00e9pargne<\/th>\n<th>\u00c9pargne mensuelle n\u00e9cessaire<\/th>\n<th>Effort mensuel total (int\u00e9r\u00eats + \u00e9pargne)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>0 %<\/td>\n<td>833,33 \u20ac<\/td>\n<td>1 263,96 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>1 %<\/td>\n<td>773,01 \u20ac<\/td>\n<td>1 203,64 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2 %<\/td>\n<td>716,28 \u20ac<\/td>\n<td>1 146,91 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\n<p>Ces rendements sont des hypoth\u00e8ses, nets de taxes et de frais, sans garantie. Tant que l&rsquo;\u00e9pargne rapporte moins que le taux du cr\u00e9dit, l&rsquo;effort mensuel total d&rsquo;un pr\u00eat in fine reste sup\u00e9rieur \u00e0 la mensualit\u00e9 d&rsquo;un pr\u00eat amortissable (1 068,28 \u20ac ici). Le pr\u00eat in fine n&rsquo;a donc d&rsquo;int\u00e9r\u00eat que dans des situations pr\u00e9cises : un capital attendu \u00e0 une date connue (vente, placement arrivant \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance) ou un montage patrimonial analys\u00e9 avec un professionnel.<\/p>\n<h2>O\u00f9 rencontre-t-on le pr\u00eat in fine en Belgique ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Cr\u00e9dit-pont<\/strong> : int\u00e9r\u00eats seuls jusqu&rsquo;\u00e0 la vente de l&rsquo;ancien logement.<\/li>\n<li><strong>Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire \u00e0 terme fixe<\/strong>, seul ou combin\u00e9 avec une partie amortissable. Wikifin cite l&rsquo;exemple d&rsquo;un m\u00e9lange \u00ab cr\u00e9dit fixe \u00e0 tr\u00e8s long terme + pr\u00eat classique \u00bb et souligne qu&rsquo;il faut pouvoir \u00e9pargner suffisamment pour rembourser la partie fixe en une fois.<\/li>\n<li><strong>Cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire avec reconstitution du capital<\/strong>, via une assurance-vie branche 21 ou 23, ou le capital-pension d&rsquo;une assurance de groupe si son r\u00e8glement le permet (Wikifin).<\/li>\n<li><strong>Financements d&rsquo;investisseurs immobiliers<\/strong>, lorsque le remboursement est adoss\u00e9 \u00e0 un patrimoine ou \u00e0 une revente pr\u00e9vue.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Et en cr\u00e9dit \u00e0 la consommation ?<\/h3>\n<p>Le cr\u00e9dit \u00e0 la consommation est beaucoup plus encadr\u00e9 sur ce point :<\/p>\n<ul>\n<li>le <strong>syst\u00e8me de reconstitution du capital y est interdit<\/strong> (art. VII.87, \u00a7 3 CDE) ;<\/li>\n<li>des <strong>d\u00e9lais maximaux de remboursement<\/strong> peuvent \u00eatre fix\u00e9s par arr\u00eat\u00e9 royal selon le montant et le type de cr\u00e9dit (art. VII.95, \u00a7 1er) ;<\/li>\n<li>les ouvertures de cr\u00e9dit \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e ou de plus de cinq ans doivent pr\u00e9voir un <strong>d\u00e9lai de z\u00e9rotage<\/strong>, dans lequel le montant total d\u00fb doit \u00eatre rembours\u00e9, et le pr\u00eateur doit pr\u00e9venir l&#8217;emprunteur avant son expiration (art. VII.95, \u00a7\u00a7 2 et 4).<\/li>\n<\/ul>\n<p>En pratique, un pr\u00eat personnel ou un pr\u00eat \u00e0 temp\u00e9rament belge se rembourse par mensualit\u00e9s qui amortissent le capital, pas en une fois \u00e0 la fin.<\/p>\n<h2>Fiscalit\u00e9 : ce qu&rsquo;il faut v\u00e9rifier<\/h2>\n<p>Un cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire peut, sous conditions, ouvrir droit \u00e0 des avantages fiscaux, et une assurance-vie li\u00e9e au cr\u00e9dit peut aussi avoir un traitement fiscal propre. Ces avantages d\u00e9pendent notamment de la <strong>date de signature du cr\u00e9dit<\/strong> et de la <strong>r\u00e9gion de domicile<\/strong> (Wikifin, page mise \u00e0 jour le 23\/01\/2026). Ne choisissez pas un pr\u00eat in fine sur la seule promesse d&rsquo;un avantage fiscal : faites v\u00e9rifier votre situation par votre banque ou votre conseiller, et consultez les pages de Wikifin et du SPF Finances.<\/p>\n<h2>Les risques \u00e0 peser avant de signer<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Co\u00fbt plus \u00e9lev\u00e9<\/strong> : davantage d&rsquo;int\u00e9r\u00eats sur la dur\u00e9e, comme le montre l&rsquo;exemple.<\/li>\n<li><strong>Risque de capital \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance<\/strong> : \u00e9pargne insuffisante, placement en perte, vente d\u00e9cevante ou refinancement refus\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Risque de taux<\/strong> : avec un taux variable, les int\u00e9r\u00eats portent sur tout le capital, donc une hausse p\u00e8se davantage que sur un cr\u00e9dit amortissable dont le solde diminue.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9pendance \u00e0 la discipline<\/strong> : si l&rsquo;\u00e9pargne n&rsquo;est pas bloqu\u00e9e, elle peut \u00eatre utilis\u00e9e \u00e0 d&rsquo;autres fins.<\/li>\n<li><strong>Frais de sortie<\/strong> : un remboursement ou un refinancement avant terme peut entra\u00eener une indemnit\u00e9 (jusqu&rsquo;\u00e0 trois mois d&rsquo;int\u00e9r\u00eats en hypoth\u00e9caire) et de nouveaux frais.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Peut-on rembourser un pr\u00eat in fine avant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance ?<\/h3>\n<p>Oui. En cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, vous pouvez rembourser \u00e0 tout moment la totalit\u00e9 du capital restant d\u00fb. Un remboursement partiel est aussi possible, sauf si le contrat le limite ; il ne peut toutefois pas exclure un remboursement partiel par ann\u00e9e civile ni un remboursement d&rsquo;au moins 10 % du montant initial du cr\u00e9dit. Dans tous les cas, pr\u00e9venez le pr\u00eateur par envoi recommand\u00e9 au moins dix jours avant (art. VII.147\/11, version modifi\u00e9e par la loi du 20\/07\/2026). Une indemnit\u00e9 de remploi limit\u00e9e \u00e0 trois mois d&rsquo;int\u00e9r\u00eats peut \u00eatre pr\u00e9vue (art. VII.147\/12). Si le capital est reconstitu\u00e9 via un contrat adjoint, vous choisissez au moment du remboursement de l&rsquo;y affecter ou non.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il si l&rsquo;assurance-vie ne suffit pas \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance ?<\/h3>\n<p>Le capital reste d\u00fb au pr\u00eateur. La diff\u00e9rence doit \u00eatre pay\u00e9e avec d&rsquo;autres moyens. C&rsquo;est le risque principal d&rsquo;une reconstitution en branche 23.<\/p>\n<h3>Le pr\u00eat in fine permet-il d&#8217;emprunter davantage ?<\/h3>\n<p>La mensualit\u00e9 affich\u00e9e est plus basse, mais le capital doit tout de m\u00eame \u00eatre rembours\u00e9 : demandez au pr\u00eateur comment il int\u00e8gre l&rsquo;\u00e9pargne ou la prime de reconstitution dans l&rsquo;analyse de votre capacit\u00e9 de remboursement. Comparez toujours l&rsquo;effort mensuel total, pas uniquement les int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<p>Pour comparer les formules de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire, leurs co\u00fbts et les frais li\u00e9s \u00e0 un achat en Belgique :<\/p>\n<div class=\"wp-block-buttons\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link\" href=\"https:\/\/solucredit.be\/pret-hypothecaire\/\">Lire le guide du cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire (solucredit.be)<\/a><\/div>\n<\/div>\n<h2>Sources<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/economie.fgov.be\/fr\/legislation\/livre-vii-code-de-droit\">SPF \u00c9conomie \u2014 Livre VII du Code de droit \u00e9conomique<\/a> (art. VII.87, VII.95, VII.135, VII.136, VII.144, VII.147\/11, VII.147\/12 ; version consolid\u00e9e au 04\/08\/2026, consult\u00e9e le 27\/09\/2026)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.wikifin.be\/fr\/logement-et-emprunt-hypothecaire\/emprunt-hypothecaire\/comment-bien-choisir-un-credit-hypothecaire-1\">Wikifin (FSMA) \u2014 Quel type de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire choisir ?<\/a> (mis \u00e0 jour le 09\/02\/2026, consult\u00e9 le 27\/09\/2026)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/credit2consumer.be\/fr\/article\/vii135-et-136-le-credit-hypothecaire-avec-reconstitution-du-capital\">Credit2Consumer \u2014 VII.135 et 136 : le cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire avec reconstitution du capital<\/a> (consult\u00e9 le 27\/09\/2026)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.wikifin.be\/fr\/logement-et-emprunt-hypothecaire\/bonus-logement-fiscalite-logement\/quel-est-le-regime-applicable\">Wikifin (FSMA) \u2014 Quel est le r\u00e9gime fiscal applicable dans votre r\u00e9gion ?<\/a> (mis \u00e0 jour le 23\/01\/2026, consult\u00e9 le 27\/09\/2026)<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.wikifin.be\/fr\/logement-et-emprunt-hypothecaire\/emprunt-hypothecaire\/fin-anticipee-de-votre-credit-hypothecaire\">Wikifin (FSMA) \u2014 Fin anticip\u00e9e de votre cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire<\/a> (mis \u00e0 jour le 06\/02\/2026, consult\u00e9 le 27\/09\/2026)<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un pr\u00eat in fine ?<br \/>\nUn pr\u00eat in fine est un type de pr\u00eat o\u00f9 les emprunteurs ne remboursent que les int\u00e9r\u00eats pendant la dur\u00e9e du pr\u00eat, puis rem&#8230; <a class=\"more-link\" href=\"https:\/\/solucredit.be\/blog\/comment-rembourser-un-pret-in-fine-2\/\">Continue Reading &rarr;<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":6881,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_page_generator_pro_exclude":false,"_page_generator_pro_group":0,"_page_generator_pro_index":0,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1920","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-classe"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Pr\u00eat in fine : comment rembourser le capital ? 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